유연철씨 박사논문서 밝혀.."채권액.보증금 합계 시세 70% 넘으면 피해 우려"

(창원=연합뉴스) 김영만 기자 = 부산과 경남에서 법원 경매로 소유권이 넘어간 단독 및 공동주택에 세든 임차인의 63%가 전세 보증금을 제대로 돌려받지 못한 것으로 나타났다.  

부산 동의대 재무부동산학과에서 지난달 박사학위를 받은 유연철(48.공인중개사)씨는 주택 경매에 있어서 임차인 보호제도 인식에 관한 실증적 연구란 학위논문에서 2009년 7월부터 지난해 6월까지 임차인이 있는 부산과 경남지역 146건의 경매주택(단독 97가구 공동 49가구)을 분석해 이런 결과를 얻었다고 2일 밝혔다.  

논문에 따르면 전체 146가구 중 전세 보증금 전액을 받은 가구는 54가구로 37%에 그쳤다.   나머지 47가구(32.2%)는 전체 보증금 중 50%이상~100%미만을 받았으며 45가구(30.8%)는 50%미만을 받은 것으로 조사됐다.  

임차인들이 서민인 점에 비춰볼 때 전체의 63%인 92가구는 재산의 전부라 할 수 있는 전세 보증금 전액을 돌려 받지 못한 것으로 나타났다고 유씨는 말했다.  

보증금을 못받은 비율을 주택 유형별로 보면 공동주택(75.5%)이 단독주택(56.7%)보다 높았다.  

지역별로는 단독주택의 경우 부산(58.7%)이 경남(54.9%)보다 3.8% 포인트 높은 반면 공동주택은 경남(76.2%)이 부산(75%)보다 1.2% 포인트 높은 것으로 집계됐다.  

이와 함께 부산ㆍ경남지역 임차인 275명을 대상으로 임차보증금 실태 등에 대해 설문조사한 결과 28명(10.2%)이 실제 경매로 인해 보증금 전액을 못받은 적이 있다고 응답해 임차인 10명 중 1명 꼴로 이 같은 피해를 보고 있는 것으로 추정된다고 유씨는 밝혔다.  

이는 임차인이 경매 낙찰에 따른 배당 순위에서 선순위 채권자들보다 순위에서 밀려 배당받을 금액이 아예 없거나 잔액이 부족하기 때문이라고 유씨는 설명했다.  

임차인이 주택임대차보호법에 따라 보호장치인 전입신고와 함께 확정일자를 받았더라도 이전에 해당 주택의 선순위 채권 금액 또는 선순위 임차인들의 보증금 합계 금액을 미리 파악하지 않아 이런 피해를 보는 것이라고 덧붙였다.  

피해를 막기 위해 임차인은 임차주택에 대해 등기부등본상에 먼저 설정된 채권금액과 입주해 있는 임차인들의 보증금액 합계에다 자신의 보증금을 더해 감정가격의 80% 시세가격의 70%가 넘는지 잘 따져봐야 한다고 유씨는 강조했다.  

만약 채권금액 등과 자신의 보증금이 합한 금액이 감정 및 시세 가격의 70~80%를 초과하면 경매로 인해 피해를 볼수 있어 주의해야 한다고 유씨는 당부했다.  

유씨는 "특히 선순위 임차인들의 보증금 내역은 등기부등본에도 기록되지 않아 임차인이 알기 어렵다"며 "이 내역을 임차주택의 소재지 읍면동사무소에서 임차인 명부 등을 통해 공시하고 임대차 계약시 첨부하도록 하는 등의 제도적인 개선책이 마련되어야 할 것"이라고 말했다.  

이와 관련해 동의대 강정규 부동산.도시재생연구소장은 "요즘 전세대란이 일면서 임차인들이 전세를 구하기 힘들어 임차주택의 채권 상황을 잘 알아 보지 않고?인은 이런 피해를 입지 않도록 주의하길 바란다"고 말했다.  

<저작권자(c)연합뉴스. 무단전재-재배포금지.>             2011/03/02 10:59 송고