(세종=연합뉴스) 서미숙 기자 = 박근혜 대통령이 밝혔던 부동산 공약의 세부 실행방안이 윤곽을 드러내고 있다.

5일 정치권과 국토해양부, 한국토지주택공사(LH), 코레일 등에 따르면 정부는 현재 철도부지 위에 공급하는 행복주택과 하우스푸어 대책(보유주택 지분매각제), 렌트푸어 대책(목돈안드는 전세제도)과 관련해 대통령이 밝힌 공약의 틀은 유지하면서 제도의 실효성을 높이기 위해 일부 보완방안을 병행 추진할 것으로 보인다.

국토부는 서승환 장관 내정자가 6일 인사청문회를 통과하는 대로 부동산 공약의 세부 실행방안을 확정한 뒤 이르면 이달말께 나올 종합부동산대책에 포함해 공개할 계획이다.


◇하우스푸어 '투트랙' 지원책 나올 듯 = 하우스푸어 대책은 하우스푸어의 유형에 따라 맞춤형 지원대책을 마련하되 민간자율조정과 공적기관의 참여를 통해 문제를 해결한다는 것이 국토부의 방침이다.

하우스푸어 지원대책은 일단 '하우스푸어'의 기준을 명확히 하고 주택을 계속 보유하려는 경우와 주택 매각을 원하는 경우 두가지로 나누어 진행된다.

주택 보유를 원할 경우에는 금융권을 중심으로 추진하는 채무재조정 프리워크아웃을 우선 추진하고 대출채권 또는 지분매각제도를 선택 적용하게 된다.

보유주택 지분매각제도는 하우스푸어가 소유한 주택의 일부 지분을 공공기관에 매각하고 매각한 지분에 대해 세입자가 은행 이자 수준의 임대료를 지불하면서 거주하는 것이다. 이 지분을 매입한 공공기관은 지분을 담보로 유동화증권(ABS)을 발행해 자금을 마련한다.

하우스푸어가 주택을 팔길 원할 경우에는 해당주택을 민관합동 임대주택리츠가 매입해주는 방안이 추진되고 있다.

안정적인 수익을 원하는 연기금 등을 우선적으로 끌어들여 임대주택리츠를 설립하고 하우스푸어의 주택을 매입한다. 리츠가 매입한 주택은 임대를 원하는 사람에게 공공임대주택 형식으로 재임대한다.

한국토지주택공사(LH)가 자산관리회사(AMC) 기능을 수행하고 리츠 청산시점에 주택이 팔리지 않을 경우를 대비해 LH가 이 주택을 대신 사주는 '매입확약'을 해준다.

LH가 매입확약을 해줌에 따라 발생할 수 있는 손실은 별도로 보전해주는 방안이 논의되고 있다.

국토부는 임대주택 전문리츠 활성화를 위해 하우스푸어 주택을 매입하는 리츠에 연 2%의 저리로 가구당 2억∼3억원 규모의 자금을 국민주택기금에서 지원해주는 방안을 검토중이다.

또 주식공모의무, 1인당 주식소유한도 적용 배제 등 리츠 설립 규제를 완화하고 리츠에 대해 취득세ㆍ재산세를 면제해주는 방안도 논의하고 있다.

리츠의 매입대상 주택은 제도의 취지 등을 감안해 전용면적 85㎡ 이하의 아파트ㆍ연립 등 중소형 공동주택으로 제한할 것으로 보인다.

국토부 관계자는 "임대주택 리츠는 하우스푸어 지원대책에 한정되는 것은 아니고 미분양주택 해소 등의 방편으로 폭넓게 활용할 수 있을 것"이라고 말했다.

국토부는 그러나 하우스푸어 관련 정책은 국토부 외에도 기획재정부, 금융위원회 등의 의견이 중요한 만큼 각 부처의 장관이 취임한 후 충분한 협의를 거쳐 최종 방안을 확정할 방침이다.


◇목돈안드는 전세는 '증액분'에 적용 = 박 대통령이 렌트푸어 대책으로 내세운 목돈안드는 전세제도는 모든 전세 계약자가 아니라 우선적으로 전세입자가 재계약을 하면서 목돈 마련이 어려운 경우 보증금 증액분에 대해 적용될 전망이다.

집주인이 전세보증금 증액분을 본인의 주택을 담보로 은행에서 대출받고 세입자(임차인)가 대출이자를 납부ㆍ부담하는 것이다.

박 대통령은 공약에서 집주인에게는 전세보증금의 이자상당액(4%)에 대해 세금을 면제하고 전세보증금 대출이자액의 40%를 소득공제해주기로 했다.

그러나 이 정도의 '당근책'으로는 집주인이 재계약을 꺼리거나 제도 활용에 소극적일 수 있어 집주인이 추후 해당 주택을 매각할 때 양도소득세를 일부 완화해주는 방안이 논의되고 있다.

세입자가 은행 이자를 제때 갚지 않을 경우 집주인이 연체자가 될 수 있다는 전문가들의 지적에 대해서는 '전세보증보험'을 이용해 위험부담을 줄이기로 했다.

국토부는 이와 함께 목돈안드는 전세제도의 보조 수단으로 전세금 증액분에 대해 저리의 국민주택기금 대출을 지원해는 방안, 보증금 증액분에 대해 LH가 세입자 대신 집주인과 '부분 전세계약'을 맺는 방안을 추가로 검토중이다.

부분 전세계약은 집주인이 전세금을 2억원에서 2억5천만원으로 5천만원 올릴 경우 LH가 집주인과 계약을 맺고 전세 보증금 증액분(5천만원)을 집주인에게 지급하는 것이다. 이 경우 세입자는 LH가 대납한 전세금에 대해 '반전세' 형태로 저리의 월세를 납부해야 한다.

렌트푸어 지원 대상은 소득과 전세가격 등 세부기준이 별도로 마련된다. 공약에서는 연소득 5천만원 이하인 가구중 수도권은 3억원, 지방은 2억원 이하 전세 가구를 대상으로 잡았다.

신혼부부 등 신규 전세계약자는 기존 국민주택기금 전세자금대출 등을 이용하도록 하되 신혼부부와 1인 가구 등에 대해 대출이자와 대출조건을 완화해줄 방침이다.


◇행복주택, 철도부지외 폐교ㆍ동사무소 등 활용 = 역시 렌트푸어 대책의 일환인 행복주택은 철도부지 위에 임대주택을 건설하는 것으로 5년간 20만가구를 공급한다. 올해는 하반기중 1만가구 가량의 시범사업을 추진할 계획이다.

행복주택은 철로 위에 데크를 깔고 그 위에 주택을 건설하는 방법과 코레일ㆍ한국철도시설공단 등이 보유한 전국의 철도 유휴부지나 폐철도부지에 건설하는 방법이 병행된다.

코레일 관계자는 "철로 위에 집을 짓는 데크방식이 기술적으로 문제는 없지만 과거 신정차량기지 사례를 볼 때 공사비(3.3㎡당 600만원대)가 비싸 임대료가 높아질 가능성이 있다"며 "데크방식보다는 철도유휴부지가 많이 활용될 것"이라고 말했다.

정부는 현재 철로 위 데크방식은 시공상의 편의와 소음ㆍ진동 등 만족도를 고려해 주택은 철로 양옆의 공터에 짓고 철로 위는 공원으로 만드는 방안을 검토중이다.

그러나 철도부지만으로는 20만가구 건립이 어려운만큼 저밀도ㆍ저이용 상태인 공공유휴부지에도 행복주택이 건설된다.

국토부는 도심의 주거수요를 흡수하기 위해 경기도를 중심으로 한 수도권의 폐교에 행복주택ㆍ행복기숙사 건축을 추진하고 있다.

저밀도로 이용중인 동사무소와 경찰서 등 공공기관 부지는 용적률을 주변 수준으로 높이고 그 위에 임대주택을 건립한다.

이들 부지는 대부분 국공유지로 토지비가 들지 않아 임대료를 싸게 공급할 수 있을 것으로 정부는 보고 있다.

행복주택 건설을 위한 역세권 복합개발 도입도 논의되고 있다. 이 경우 역세권 주변 지역을 단일 개발지구로 지정해 주거ㆍ상업ㆍ업무 시설을 함께 개발하는 대신 상업ㆍ업무시설 용지 매각 등으로 발생한 차익을 임대주택 건립비로 교차보전할 수 있는 장점이 있다.

그러나 이 방식은 개발 호재에 따른 주변 땅값 인상 등의 부작용이 나타날 수 있어 신중하게 접근하고 있다.

국토부는 연내 시범사업을 추진하기 위해 현재 최종 시범사업부지 선별 작업을 진행중이다.

코레일이 인수위에 제시한 오류ㆍ수색ㆍ성북ㆍ이문ㆍ병점역 등 5곳를 포함해 망우역, 고양 행신역, 서울 신내역 등도 후보지로 검토되는 것으로 알려졌다.

행복주택을 공공임대주택의 한 유형으로 추가 분류할지, 이명박 정부의 보금자리주택처럼 '공공주택'을 통칭하는 명칭으로 사용하고 보금자리주택의 명칭을 폐기할지 여부는 새 장관이 취임하는 대로 확정할 방침이다.

국토부는 현행 보금자리주택특별법을 개정해 철도부지ㆍ유휴국공유지 등에 짓는 행복주택을 공공임대주택의 한 유형으로 분류해 사업을 추진하는 것이 효율적이라고 보고 있다.


<저작권자(c)연합뉴스. 무단전재-재배포금지.>2013/03/05 05:59 송고