대전 서구의 전세 세입자 김모씨는 재계약 기간을 한달 앞두고 의아한 표정이다. 재계약 시점을 코 앞에 둔 상황에서 집주인이 보증금 인상 등의 의사를 전하지 않는 상황이다. 김씨 또한 바쁜 업무 탓에 집주인에게 아직 연락을 취하지 못했다. 김씨는 "혹시 재계약 시점이 지난 후에 계속 거주를 할 경우 상승된 전세가격의 이자분을 물어야 하는 것이 아니냐"며 의구심을 나타냈다. 가을 이사철을 맞아 전세 세입자들의 고민이 깊어지고 있다. 일부 주택의 경우 계약시점이 완료됐음에도 집주인이 아무런 조치를 취하지 않고 있으며, 보증금 지급기간을 늦추는 사례까지 발생하고 있다. 관련 법률을 꿰뚫지 못하는 세입자들은 난감한 표정이다. 부동산114를 통해 전세 재계약시 알아두면 좋을 노하우를 살펴본다.
◇계약 만료 전 체크 포인트=세입자가 이사를 가려고 한다면 계약 1개월 전에는 집주인에게 통보를 해야 하고 집주인은 6개월 이전부터 1개월 이전까지 세입자에게 의사를 표명해야 한다. 계약 만료까지 집주인이 별다른 통보를 하지 않았다면 계약은 자동 연장된 것으로 본다. 묵시적 갱신을 인정하는 것으로 임대차 존속기간도 2년으로 보고 있다. 대신 세입자는 언제든 이사하고 싶을 때 통보만 하면 3개월 경과 뒤 임대차 기간이 자동 종료된다. 전세금의 인상 없이 자동 연장하는 경우는 계약서를 따로 쓸 필요도 없다. 종전 계약서상의 확정일자와 전세권 설정 등의 권리가 그대로 2년 더 연장된다. 이런 묵시적 갱신은 세입자에게 유리하게 작용한다.
◇전세금 빼주지 않는다면=임대기간이 종료됐음에도 집주인으로부터 보증금을 돌려 받지 못하는 경우가 종종 있다. 이런 경우 계약이 만료되더라도 이사나 주민등록 전출을 하지 않아야 대항력을 유지할 수 있기 때문에 근무지가 변경되는 등의 이유로 이사를 해야 하지만 하지 못하거나 주민등록을 이전할 수 없어 자녀들의 전학문제를 처리하지 못하는 상황이 발생한다.
이러한 문제점을 해결하기 위해 주택임대차보호법에는 '주택임차권등기명령제도'를 규정하고 있다. 전세계약이 종료된 후 보증금을 돌려 받지 못한 세입자가 집주인의 동의나 협력 없이 단독으로 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원에 주택임차권등기명령을 신청하여 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있다.
임차권등기는 법무사나 변호사를 통해 쉽게 이용할 수 있지만 비용이 만만치 않아 부담이 될 수 있다. 이 경우 법원 민원실을 찾아가 신청하면 수수료를 크게 절약할 수 있고 임차권등기명령에 따른 비용을 집주인에게 청구할 수도 있다.
임차권등기를 마쳤다면 주택금융공사가 운영하는'임차권등기세입자보증'제도를 이용할 수 있다. 이 제도는 임차기간 만료 후 법원의 임차권등기명령 절차를 마친 임차인을 대상으로 새로운 주택의 전세금 대출을 보증한다. 보증신청 절차는 법원으로부터 임차권등기명령을 받고 지자체의 보증추천서를 받아 임차인이 즉시 보증을 신청할 수 있다.
◇이런 전셋집은 피해라=전셋집을 구할 때 가장 먼저 고려해야 하는 것이 법적 안정성이다. 우선 집주인이 대출을 많이 한 경우는 피하는 것이 좋다. 향후 집주인의 상황이 나빠져 경매로 넘어가면 자칫 전세보증금의 일부나 전부를 받지 못하는 경우가 종종 있기 때문에 대출이 많은 전셋집은 가급적 피하는 것이 좋다.
근저당채권액과 전세금을 포함한 임차보증금의 총액이 아파트는 70%, 다가구·연립·단독은 60% 이하라면 경매에 넘어가더라도 보증금을 받을 수 있다. 그러나 합계액이 넘는다면 다른 전셋집을 알아보는 것이 좋다.
한 집에 세입자가 많은 경우도 주의해야 한다. 단독주택이나 다가구주택과 같이 세입자가 여럿인 경우가 있는데 이때는 주택의 매매가격과 세입자 전체의 보증금을 따져야 한다. 집값이 세입자 전체 보증금보다 낮거나 비슷하다면 다른 집을 알아보는 것이 좋다.
전셋값이 지나치게 높은 경우도 조심해야 한다. 일부 주택의 경우 매매가격의 80-90% 수준까지 오르기도 한다. 이런 경우 집값이 떨어지면 자칫 낭패를 볼 수 있기 때문이다. 강대묵 기자
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